الرئيسية شرح العقود احذر حتي لا يتحول عقد البيع التمليك إلي حاجة تانية و تخسر شقا عمرك

شرح العقود

احذر حتي لا يتحول عقد البيع التمليك إلي حاجة تانية و تخسر شقا عمرك

احمد عبد المنعم داود 2

A+ A-

facebook twitter

احذر حتي لا يتحول عقد البيع التمليك إلي حاجة تانية و تخسر شقا عمرك 

كاتب المقالة / احمد عبد المنعم داود

بند حصة شائعة في أرض العقار

هذا البند هو في رأيي الشخصي و من واقع خبرتي في المجال القانوني هو من أهم بنود عقد البيع الإبتدائي لشقة سكنية أو محل تجاري أو أي عقار .

هذا البند هو بمثابة العمود الفقري لعقد البيع ألا و هو بند حصة شائعة في أرض العقار موضوع عقد البيع ، هذا البند ينص فيه علي أنه يخص الوحدة المبيعة ( سواء كانت شقة أو محل أو صيدلية أو غير ذلك من العقارات) حصة شائعة في أرض العقار .

حيث أن عدم وجودهذا البند يمثل خطورة بالغة ، و يمكن القول بأنه ينسف دعائم فكرة و فلسفة عقد بيع التمليك ، إذ أنه عدم وجود هذا البند في أي عقد بيع ابتدائى            جعل من عقد البيع تمليك لشقة أو محل أو خلافه يجعله بمثابة عقد بيع حق انتفاع فقط ، و بمعني أوضح فإنه قانونا يحول عقدبيع التمليك إلي عقد بيع حق انتفاع أي يجعل المشتري قد إشتري مباني عبارة عن حوائط و سقف دون الحق في جزء من أرض العقار ( يعني اشتري في الهوا ) .

 بحيث أنه إذا تم هدم العقار و إعادة بناؤه قد يعرضك إذا نشبت أي مشاكل أو منازعات قضائيةإلي ضياع حقك في الحصول علي الوحدة التي كانت مملوكة لك قبل هدم العقار . لإن العقد بسبب عدم وجود نص يحدد ملكيتك لنصيبك في أرض العقار نع باقي ملاك الوحدات قد تحول العقد من عقد تمليك إلي عقد ملكية حق إنتفاع بالمبني الذي إشتريته فقط كما ذكرنا .

و قد يعرضك غياب مثل هذا البند إلي عدم استطاعتك بيع العقار إذا ما انتبه المشتري إلي غياب مثل هذا البند من العقد ، لذا أنصحك نصيحة هامة جدا و هي عندما تريد شراء شقة أو خلافه لا تقوم بدفع أي مبالغ و لا تقوم بالتوقيع علي العقد قبل مراجعة سند ملكية البائع بأن تحصل منه علي صورة ضوئية من عقد البيع الذي اشتري به العقار و تراجع كل بنوده بالتفصيل خصوصا تلك البنود الحساسة و الخطيرة.

 مثل بند حصة شائعة الذي نتناوله في مقالتنا هذه . 

و هذا البند يتم كتابته بصيغ قانونية مختلفة و متعددة حسب إجتهاد و خبرة محرر العقد 

من هذه الصيغ  

- من المتـفـق علـيه بين الطرفـين ان بيع هذه الوحده للطرف الثاني سـوف يشـمل ايـضا تملكه لحصة عقارية شائـعة  في كامل الأرض التي علـيها العمارة تــبلـغ نصف قيراط  فضلا عن الحصة الشائعة في مــلكية الأجـزاء المـشـتركة  من مرافــق و خلافــة و المـعده للاسـتغلال المـشـترك بين ملاك العقار.

 

- باع واسقط وتنازل الطرف الأول (البائع) بيعاً تاما ونهائياً وبكافة الضمانات القانونية والفعلية وبموجب هذا العقد للطرف الثاني(المشترى) القابل لذلك ماهو الشقة رقم ( ) بالدور ........... في العقار رقم ( ) شارع ...... والشقة محل البيع تبلغ مساحتها......متر مربع وتتكون من ....  -ويشمل هذا البيع حصة شائعة في أرض العقار الكائن به الشقة المبيعة تعادل نسبته في مساحة الشقة المبيعة بالتناسب مع مساحة باقي وحدات العقار، و كذلك حصة في اجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك والجدران الرئيسية والمداخل والممرات .

  - ويشمل بيع هذه الشقة حصة عقارية شائعة في كامل أرض ومنافع العقار المذكور تقدر بقدر نصيب الشقة بالنسبة لباقي وحدات العقار

- باع واسقط وتنازل الطرف الأول (البائع) بيعاً تاما ونهائياً وبكافة الضمانات القانونية والفعلية وبموجب هذا العقد للطرف الثاني(المشترى) القابل لذلك ماهو الشقة رقم ( ) بالدور بعد الأرضي في العقار رقم ... شارع ... والشقة محل البيع تبلغ مساحتها ... متر مربع وتتكون من ... ويشمل هذا البيع حصته الشائعة في أراضى العقار تعادل نسبته في مساحة الشقة المبيعة وأيضاََ في اجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك والجدران الرئيسية والمداخل والممرات  .

- يقر أفراد الطرف الأول البائعون  بأن للشقة موضوع هذا العقد حصة عقارية شائعة في كامل أرض وبناء العقار والمنافع 

يشمل كامل مساحة الشقة بالنسبة إلي مساحة باقي وحدات العقار.

كما يشتمل قيمة نصيب الوحدة موضوع البيع في الجراج المشترك كما يشمل الاساسات المشتركة والسلم والمصاعد والمولدات الكهربية وخزانات المياه وطلمبات رفع المياه وكذلك الحوائط والجدران المشتركة الرئيسية والانابيب المشتركة والافنية والممرات والمطلات علي الشارع والجار وبالجملة كل ما كان معدا للاستعمال المشترك من جميع الوحدات بالعقار

 

- يقر الطرف الأول بأن هذا البيع يشمل حصه في كامل ارض العقار تساوي مساحه الأرض مقسوما على عدد باقي الوحدات في العقار وحصه كذلك في الأجزاء المشتركه من منافع العقار.

و إن كنت أريد أن أنوه أننا سواء كتبنا أن للوحدة المبيعة حصة في منافع العقار و المداخل أو الجراج أو خلافه أقول سواء كتبنا ذلك أم لم نكتبه لا يمثل خطورة في العقد و لكن الذي يعنيني أن نكتب أن للوحدة المبيعة حصة شائعة في كامل أرض العقار ، فالمهم هنا هوكتابة عبارة الحصة في الأرض التي هي أساس البيع و أساس العقد  ليس الحوائط و الأسقف و خلافه .

و كما تري عزيزي القارئ أن اختلاف هذه الصيغ يرجع إلي إختلاف الإجتهادات الفقهية القانونية للسادة المحامين و اختلاف موضوع البيع من عقد إلي آخر ، و لكنها كلها صيغ منضبطة قانونياََ و تؤدي نفس المعني و نفس الغرض  

و قد تناولت هذا البند و شرحت الصيغ المتعددة لكتابته في فيديو علي قناتي بعنوان احذر حتي لا يتحول عقد البيع التمليك إلي حاجة تانية و تخسر شقا عمرك 

لمشاهدة الفيديو إضغط هنا

الفيديو موجود علي قناتي علي اليوتيوب قناة يلا نفهم قانون .

ولمن أراد المزيد فقد شرحت كل بنودعقد البيع الإبتدائي بالتفصيل في فيديو من ثلاثة أجزاء عنوانه : 

بنود حساسة عدم وجودها يعرض عقد بيع 

الشقة للخطورة

لمشاهدة الجزء الأول إضغط هنا 

لمشاهدة الجزء الثاني إضغط هنا 

لمشاهدة الجزء الثالث إضغط هنا

شرفونا بالاشتراك في القناة و الانضمام لأسرة المشتركين في القناة و قوموا بتفعيل الجرس ليصلكم إشعار بكل فيديو  بمجرد رفعه علي القناة .

للدخول إلي قناتي : يلا نفهم قانون إضغط هنا

• بقي في الختام أن نقول كما تعودنا أن عقد البيع كل بنوده مهمة و لكن هناك بنود مثل هذا البند الذي تناولناه في المقالة عدم وجوده يضرب عقد البيع في مقتل .

• ومن هذه البنود شديدة الخطورة و الحساسية أيضا بند الثمن و له تعامل بصور و صيغ متعددة حسبما إن كان سداد الثمن فور التوقيع أو علي أقساط .

• و هناك أيضا بنود أخري قمنا يشرحها بالتفصيل في فيديوهاتنا مثل بند الثمن و كلها موجودة علي قناتي قناة: يلا نفهم قانون ، و سوف نتناولها في مقالات قادمة بإذن الله . 

و إلي حين الإنتهاء من كتابة المقالات الخاصة بتلك البنود يمكن لك عزيزي القارئ مشاهدتها علي قناتي التي تركت لك رابط القناة في ثنايا هذه المقالة .

هذا جهدي فما كان من توفيق فهو من الله ، و ما كان من تقصير فمني و من الشيطان و الهوي و النفس الأمَّارة

كاتب المقالة / احمد عبد المنعم داود- مدون و باحث قانوني

 

الوسوم: شرح العقود