مفاجأة عقد البيع الابتدائي | و صحة التوقيع لا ينقل الملكية و لا ينفع تدخل بيه عداد نور أو مياه أو غاز

الرئيسية شرح القوانين مفاجأة عقد البيع الابتدائي | و صحة التوقيع لا ينقل الملكية و لا ينفع تدخل بيه عداد نور أو مياه أو غاز

شرح القوانين

مفاجأة عقد البيع الابتدائي | و صحة التوقيع لا ينقل الملكية و لا ينفع تدخل بيه عداد نور أو مياه أو غاز

احمد عبد المنعم داود 0

A+ A-

facebook twitter

كاتب المقالة : احمد عبد المنعم داود

مفاجأة  عقد البيع الابتدائي و صحة التوقيع لا ينقل الملكية و لا ينفع تدخل بيه عداد نور أو مياه أو غاز                                  

  ان التعديلات الجديدة في قانون الشهر العقاري التي جاء بها القانون رقم 186 لسنة 2020 هي سلاح ذو حدين ،

فمن ناحية فهي ممكن ان تدفع الناس ان تسارع الي تسجيل عقاراتهم بالشهر العقاري فيؤمنوا ممتلكاتهم ،

و من ناحية اخري هي تزيد الاعباء المالية علي الناس إذ أن رسوم التسجيل فوق طاقة معظم المصريين .

في هذه المقالة و الفيدو المرفق سنتعرف علي شرح التعديلات . و سنعرف تاريخ تطبيق القانون . و علي كيفية التعاطي مع هذاالقانون الجديد .
و قبل أن نخوض في شرح تلك التعديلات يجب أن ننوه في البداية أن تلك التعديلات أفقدت عقد البيع الابتدائي قيمته و أثره القانوني بالمقارنة بعقد البيع المسجل .

و حتي تتضح الأمور أكثر كان لزاما علينا أولا ان نشرح ما هو الفرق بين العقدين : الابتدائي و المسجل بالشهر العقاري

عقد البيع الابتدائي

هو مجرد عقد عرفي يتم كتابته و صياغته بصورة قانونية بواسطة محامي ويتم التو قيع عليه من البائع الذي يستلم الثمن و من المشتري الذي يستلم العقار المبيع الذي قد يكون شقة أو محل أو ارض أو  أي عقار آخر ، و هو بذلك يسمي عقد بيع إبتدائي حتي لو تم ختمه بختم النسر في دعوي صحة توقيع .

و هذا العقد الإبتدائي لا يتحول إلي عقد بيع نهائي إلا بتسجيله في الشهر العقاري إمَا بالتراضي بين الطرفين أو عن طريق رفع دعوي صحة و نفاذ في المحكمة و بذلك يتحول إلي عقد بيع نهائي مسجل و يكون تم تسجيل العقار المبيع شهر عقاري و بذلك تكون الملكية انتقلت قانونا الي المشتري ، في حين أن عقد البيع الابتدائي لا ينقل الملكية قانونا إلي المشتري حتي لو أقام بالعقار أجيال ورا أجيال و دليل ذلك قانوناََأن البائع لو كان نصاب و باع نفس العقار بعقد جديد لمشتري جديد و لو بعد مدة من بيعه للشخص الاول و قام المشتري الثاني بتسجيل العقار و تسجيل العقد بالشهر العقاري تنتقل إليه الملكية و لا يكون أمام المشتري الأول المقيم بالعين إلا أن يرفع علي البائع النصاب دعوي تعدد بيوع أو دعوي نصب و إحتيال ليسترد الأموال التي دفعها .

لمعرفة التفاصيل بلغة عامية مصرية بسيطة شاهد الفيديو بالضغط هنا

مفاجأة عقد البيع الابتدائي و صحة التوقيع لا ينقل الملكية و لا ينفع تدخل بيه نور و لا مياه و لا غاز

كما أنه قبل التعديلات

كان إذا أردت إدخال عداد كهربا أو مياه أو غاز كان يكفي أن تعمل دعوي صحة و توقيع علي عقد البيع في المحكمة و تأخذ حكم بذلك مختوم بختم المحكمة و تقدر بعدها بالعقد تدخل كل المرافق من نور و مياه و غاز و تليفون و خلافه .

لكن بعد التعديلات لا يمكن أن تدخل أي مرافق إلا إذا كان عقد البيع مسجل شهر عقاري

و الآن نأتي إلي شرح التعديل

وفق ما جاء بالتعديل بالقانون رقم 186 لسنة 2020 باضافة مادة جديدة الي قانون الشهر العقاري  جاء بها احكام جديدة :

حيث نص علي جواز تسجيل الشهر العقارى الاحكام الصادرة في الحقوق العينية الاصلية و من امثلتها دعوي تثبيت الملكية و دعوي فرز و تجنيب و دعوي صحة و نفاذ عقد البيع الابتدائي و هي التي تهمنا في هذه المقالة .

حيث أن من معه عقد بيع ابتدائي علي شقة أو قطعة ارض فضاء أو أي عقار يستطيع  بالتراضي بأن يصطحب البائع الي مكتب الشهر العقاري ليقر بصحة و نفاذ عقد البيع و يستكمل المشتري إجراءات حتي تمام التسجيل .

و الطريق الثاني أن يرفع المشتري علي البائع في المحكمة دعوي صحة و نفاذ و يستكمل الإجراءات ما بين المحكمة و الشهر العقاري حتي تمام التسجيل  .

و هنا أجاز له التعديل الجديد  تسجيل الحكم الصادر له بصحة و نفاذ عقد البيع في الشهر العقاري

وقد جاء التعديل بأحكام جديدة

وقد جاء التعديل بأحكام جديدة مفادها أن من يتقدم بطلب للشهر العقاري بتسجيل دعوي صحة و نفاذ و تسجيل المبيع أن أمين الشهر العقاري يعطيه رقم شهر أو رقم قيد مؤقت و علي صاحب الشأن أن يقوم بالإعلان عن هذا الطلب و رقمه و بياناته في صحيفة أو جريدة يومية واسعة الإنتشار ، و أعطي القانون لمن يريدأن يعترض علي هذا التسجيل مدة شهر من تاريخ نشر الإعلان بالجريدة أمام قاضى الأمور الوقتية ،

فإن لم يعترض أحد خلال تلك المهلة ، أو اعترض أحد بدون مستندات ، أو اعترض أحد و قدم مستندات و رفض القاضي اعتراضه يتحول رقم الشهر المؤقت الي رقم دا ئم ويكمل الطالب إجراءات التسجيل بالشهر العقاري و يمكن بهذا الرقم الدائم أن يبدأ بأدخال المرافق من كهرباء و غاز و مياه و خلافه ، إذ أن القانون كان يسمح بإدخال المرافق بعقد البيع الإبتدائي المزيل بختم دعوي صحة توقيع إلا أنه من تاريخ بدء العمل بالتعديلات لن يسمح بذلك إلا لمن سجل عقاره أو حكم صحة ونفاذ بالشهر العقاري

لمشاهدة فيديو الشرح بالتفصيل و بلهجة عامية مصرية بسيطة إضغط هنا

متي يبدأ تطبيق هذه التعديلات

بقي أن نذكر أن هذا التعديل نص في البداية علي أن يتم تطبيق هذه الأحكام  في مارس 2021

و لكن صدر القانون رقم 5 لسنة 2021بعد ذلك نص علي تأجيل العمل بهذه التعديلات إلي شهر يونيو 2023
و لمزيد من التفاصيل و الشرح بالعامية المصرية البسيطة شاهد الفيديو بالضغط هنا

بقي لنا أن نناشد الجهات المعنية بسن القوانين و الجهات القائمة علي تطبيقه بتسهيل إجراءات و رسوم التسجيل بالشهر العقاري حتي يتمكن الناس من تسجيل عقاراتهم و ممتلكاتهم بيسر و سلاسة حتي نستطيع تطبيق التعديلات الجديدة علي أوسع نطاق ، و حتي لا تتحول هذه التعديلات الراقية الهامة إلي مجرد حبر علي ورق . 

هذا جهدي ، فما كان من توفيق فهو من الله ، و ما كان من خطأ فهو منِّي و من الشيطان و الهوي و النفس الأمَّارة

 كاتب المقالة : احمد عبد المنعم داود                          

باحث و مدون قانوني                                            

 

الوسوم: شرح القوانين