كاتب المقالة | احمد عبد المنعم داود
عقد بيع محل تجاري بالجدك | المُستَأجِريبيع المحل المُستَأَجَر بدون إذن المالك
هو عقد غريب و عجيب يسمح فيه القانون للمستأجر ببيع المحل المُستَأجَر بالجدك بدون إذن المالك و يسمح لصاحب المصنع الذي أنشأه علي عقار مستأجره أن يبيع المصنع بالجدك دون أن يأخذ إذن مالك العقار .
هذا شيئ عجيب هل المستأجر يبيع المحل أو المصنع ؟
و هو ليس مالك للعقار
و لكنه مستأجره من المالك ؟
طيب ، هل القانون يسمح له بذلك ؟
كيف ذلك ؟ و ما هو القانون الذي يبيح له ذلك ؟
سنتعرف علي هذا الموضوع الغامض .و سوف نفك غموضه و الغازه و نجاوب علي كل التساؤلات بالتفصيل .
بدايةََ ما معني كلمة الجدك ؟
الجدك هو كلمة غريبة
علي العربية فهي كلمة فارسية معناها الأرفف المعلقة و المركبة في المحل التجاري ،
وقد توسع معني و مدلول كلمة الجدك في الحياة التجارية و في القانون المصري حتي
أصبح معناه أي منقول مستقرمتصل بالعقار
المستأجر ، و هذه منقولات ملك لمستأجر العقار و لازمة لممارسة نشاطه التجاري أو
الصناعي حسب النشاط التجاري أو الصناعي الذي يمارسه .
يعني الجدك هو كل ما هو منقول متصل
بالمحل أو المصنع و لازم لممارسة نشاطه ، مثل الأرفف و الإستندات و فتارين عرض
البضائع و ثلاجات العرض والديكورات و المكاتب و الآلات و المعدات و البضائع و
المواد الخام الموجودة بالمحل أو المصنع ، و يلحق بهذا التعريف أشياء معنوية هي في
الواقع أهم بكثير مما سبق في صفقة البيع بالجدك و هي : الإسم التجاري للمُنشَأَة و
السمعة التجارية التي كونها التاجر المستأجِر التي هي أساس ربحه و هي التي تجلب له
الزبائن و العملاء من كل مكان
ما معني أن يبيع المستأجر المحل الذي يستأجره أو المصنع بالجدك ؟
ليس معني هذا أن يبيع
المستأجر العقار و لكن معناه و كأنه بيبيع أو بيتنازل لشخص مستأجر جديدعن عقد
الإيجار و العلاقة الإيجارية التي بينه و بين المؤجر مالك العقار و بيبيع
المنقولات التي بالمحل من أرفف و فتارين و ثلاجات عرض و مكاتب و بضائع و آلات
التصنيع التي بالمصنع ،
و الأهم من ذلك كله أن
الجدك بيعني بيع الإسم التجاري و السمعة التجارية و كم العملاء التي كونها هذا
التاجر البائع أثناء ممارسة نشاطه التجاري أو الصناعي ،
وبذلك يصبح مشتري
الجدك هو المستأجر الجديد في مواجهة المؤجر مالك العقار..
ويقوم الطرفان البائع
و المشتري بالجدك بعمل محضر جرد بكل المنقولات و المحتويات و يوقع عليه الطرفان و
ينص عليه في عقد بيع الجدك و يُرفق بالعقد .
و فيه أيضاََ يتنازل
البائع للمشتري عن السجل التجاري و التراخيص المتعلقة بالمحل أو المصنع و كذلك
يتنازل عن عدادات الكهرباء و المياه و الغاز ، و يتنازل عن التأمينات و خلافه .
و السؤال ما هو
القانون الذي ينظم موضوع بيع الجدك ؟
و الإجابة : البيع بالجدك تم تنظيمه من خلال المادة 594 من القانون المدني
وكذلك المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المالك والمستأجر
تنص المادة 594 من القانون المدني على أن: "حيث
أ- منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار
وكذلك العكس.
ب- ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت
الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط
المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من
ذلك ضرر محقق
و المستفاد من هذا النص أنه يشترط لصحة بيع الجدك :
أن يكون المستأجر تاجراً وأن تكون
العين المؤجرة مخصصة لنشاطه التجاري، وأن يكون المستأجر مالكاً للمنقولا أن يكون رالمستأجر وأن يوجد لدي المستأجر ضرورة تفرض عليه
بيع المصنع أو المتجر الذي أنشأه في العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط المانع من
التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار.
و في حالة توفر هذه الشروط المشرع أجاز - بشروط - للمحكمة متي
رفعت أمامها دعوى صحة ونفاذ عقد بيع المحل أو المصنع بنظام الجدك أن تقضي بصحة
ونفاذه فى مواجهة مؤجر المحل أو المصنع ..
و لمزيد من التفاصيل و الشرح الوافي باللغة المصرية العامية البسيطة
نرجو مشاهدة الفيديو التالي الذي أشرح فيه هذا الموضوع بالتفصيل ، الفيديو مرفوع علي قناتي : يلا نفهم قانون ، رابط الدخول إلي القناة من هنا
و نذكر أيضا أن القانون أيضا نظم موضوع الجدك بالتفصيل من خلال قانون إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المالك و المستأجر و هو القانون رقم 136 لسنة 1981
حيث ألزم المستأجر بإلتزامات من شأنها إحداث توازن
بين حق مالك العقار المُستَأَجَر و بين حق المُستَأَجِر في البيع بالجدك :
حيث نصت المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981
الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر على أنه:
أ- يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات آلتي
يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو
المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب
الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات آلتي بالعين.
ب- وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على
يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع
الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في
دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال
شهر من تاريخ الإعلان.
وبانقضاء ذلك
الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك
مباشرة نسبة ال50% المشار إليها .
و معني هذا النص أنه من حق المالك أن يتقاضي من
المستأجر البائع بالجدك 50% من ثمن البيع بعد أن يخصم المستأجر البائع بالجدك قيمة
أو ثمن المنقولات الموجودة بالعين التي هي عبارة عن ديكورات و أرفف و استندات و
فتارين عرض وثلاجات عرض و ماكينات و آلات تلك التي أنفق عليها المستأجر البائع من
ماله الخاص .و يلحق بها الإسم التجاري و السمعة التجارية .
و ألزم القانون المستأجر البائع بالجدك أن يخطر
المالك بكل تفاصيل الصفقة المعروضة عليه بإعلان قضائي علي يد محضر .
مع العلم بأن المالك لا يحق له الرفض ، و إنما يكون
له الحق خلال شهر من هذا الإعلان إمّا أن
يتقاضي مبلغ ال 50% و ينشئ عقد إيجار للمشتري بالجدك و يكون هذا العقد إمتداداََ
لعقد الإيجار الذي بيد المستأجر الأصلي الللي هو البائع بالجدك ،
أو يحق له أن يودع مبلغ ال50% خزانة المحكمة علي ذمة
المستأجر الأصلي البائع بالجدك و هنا تكون له الأولوية قبل ذلك الطرف الذي يطلب
شراء المحل أو المصنع بالجدك ، تنتهي العلاقة الإيجارية و يعود المحل
التجاري أو المصنع إلي مالك العقار خالياََ مما يشغله
ج- وبانقضاء ذلك الأجل إذا لم يستعمل المالك حقه
المُشار إليه في الفقرة السابقة خلال شهر من إعلانه بذلك علي يد محضر يجوز
للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ
50% المشار إليها .
و لمن يريد الشرح باللغة العامية المصرية البسيطة السهلة يمكنه مشاهدة الفيديو التالي :
الفيديو مرفوع علي قناتي : يلا نفهم قانون ، رابط الدخول إلي القناة من هنا
من كل ما سبق يمكن أن نُجمِل و نلخص إجراءات و شروط
بيع الجدك فيما يلي :
1- توافر حالة من الحالات التي يجوز فيها للمستأجر
بيع المتجر أو المصنع نصت علي ذلك (المادة 594/2 مدني)
2- توافر حالة الضرورة الملجئة للتصرف نصت علي ذلك
(المادة 594/2 مدني)
3- حصول المالك على 50% من ثمن البيع أو مقابل
التنازل عن العلاقة الإيجارية بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين
نصت علي ذلك نصت علي ذلك (المادة 594/2 مدني)
4- يجب على المستأجر قبل إبرام الاتفاق مع المشتري
بالجدك إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض نصت علي ذلك (المادة 20 من
القانون رقم 136 لسنة 1981)
5- أن لا يقع علي المالك ضرر في حق المؤجر مالك
العقار نصت علي ذلك (المادة 594/2 مدني)
6- يكون للمالك العقار الحق في إيقاف إجراءات البيع
بالجدك و تكون له الأولوية إذا أبدى رغبته في الشراء بإيداع الثمن مخصوما منه نسبة
الـ50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا
مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان
7- أمَّا إذا لم يعرض المالك الشراء و لم يودع مبلغ
50% خلال مدة الشهر التي نص عليها القانون و انتهي ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن
يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بالجدك اللي هو سيكون المستأجر الجديد
بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ50% المشار إليها .
لقد حاولت في هذه المقالة شرح و تبسيط الموضوع ، و لكن عزيزي القارئ إذا وجدت صعوبة في فهم و هضم بعض المعلومات أو إلتبس عليك بعض الأُمور في شرح الموضوع
ومرة أخري أُنوه : من أراد مزيداََ من الشرح و
التبسيط بلغة مصرية عامية بسيطة سهلة يمكنه مشاهدة الفيديو التالي
الفيديو مرفوع علي قناتي : يلا نفهم قانون ، رابط الدخول إلي القناة من هنا
كاتب المقالة | احمد عبد المنعم داود- مدون و باحث قانوني حاصل علي ليسانس في القانون
و ما كان من
توفيق فهومن الله ، و ما كان من خطأ أو تقصير فهو مِنّي و من الشيطان و الهوي و
النفس الأمَّارَة
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق